Antworten von OB-Kandidat*innen

Wir haben die OB-Kandidat*innen Veronika Kienzle, Martin Körner und Frank Nopper gefragt, wie sie zu den Mietentscheid Forderungen stehen. An dieser Stelle ein herzliches Dankeschön für die Beantwortung. OB-Kandidat Hannes Rockenbauch ist als Mitinitiator und aktives Mitglied des Mietentscheid Bündnisses nicht seperat aufgeführt. Die Forderungen vom Mietentscheid Bündnis trägt er selbsterklärend zu 100% mit.

👉  Unsere ausführliche Stellungsnahme zur Kostenschätzung der Stadtverwaltung

👉  Orginal-Antwortschreiben der Stadtverwaltung auf unsere Anfrage

👉  Pressemitteilung vom 4.11.2020

PS:
Warum wir die Forderungen als notwendig erachten, sowie weitere Hintergründe erahrt ihr in unserer Stellungsnahme.

Veronika Kienzle:

Maßgeblich beeinflusst durch die Grünen wurde in den letzten Jahren eine Trendwende in der Bodenpolitik der Stadt herbeigeführt: Während in früheren Jahren mehr Grundstücke verkauft als angekauft wurden, kauft die Stadt nun seit einigen Jahren viel mehr Grundstücke. Die Stadt muss deutlich mehr Flächen erwerben, um die Planungshoheit in der Hand zu halten. Nur so kann erreicht werden, dass mehr günstiger Wohnraum entsteht. Auf städtischen Flächen werden bereits zu 80 Prozent klassische Sozialwohnungen und Mietwohnungen mit dem städtischen Förderprogramm gebaut. Ebenso kommen Baugemeinschaften zum Zuge, die selbst planen und somit günstiger bauen können.

Die Stadt Stuttgart bzw. ihre Tochter, die SWSG haben alle großen Potentialflächen für Wohnungsbau in der Stadt gekauft: Rosenstein, Olga-Areal, Wiener Platz, Bürgerhospital, Neckarpark, Böckinger Straße und auch viele kleinere. Somit hat der Gemeinderat die Hand darauf, dass diese vor allem von den Stuttgarter Baugenossenschaften, der städtischen Wohnungsgesellschaft SWSG und von privaten Baugemeinschaften mit sozialem und ökologischem Konzept bebaut werden. Diese dürfen die Grundstücke auch kaufen, denn sie erstellen günstigen Wohnraum, sind nicht rendite-orientiert, sondern halten die Wohnungen in ihrem Bestand und verkaufen nicht. Mehr Grundstücke in städtische Hand zu bringen, ist für mich der Schlüssel zur Schaffung von günstigem Wohnraum. Denn die Bodenwertsteigerungen werden dann gar nicht mehr realisiert und müssen in der Folge auch nicht in die Mieten eingerechnet werden. Deswegen ist auch die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht sehr erwägenswert, allerdings sind die Erbbau-Konditionen zurzeit noch sehr unattraktiv und führen nicht unbedingt zu günstigen Mieten und müssen daher überarbeitet werden.

Martin Körner:

Ich vertrete die Auffassung, dass die Stadt Stuttgart eine aktive Bodenpolitik verfolgen muss. Das bedeutet, zunächst durch kommunale Satzungen Gebiete auszuweisen, in denen der Stadt ein Vorkaufsrecht zusteht. Dort, wo es sinnvoll ist, um Ziele der Stadtentwicklung zu realisieren, sollte die Stadt dann auch Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht machen.
Auf der anderen Seite muss in jedem Fall geprüft werden, ob ein Grundstück in städtischer Hand überhaupt an Private abgegeben werden kann. In den wenigen Fällen, in denen das sinnvoll ist, sollte sich die Stadt entweder ein Rückkaufsrecht sichern oder das Grundstück in Erbpacht vergeben. In beiden Fällen kann das Grundstück so der Spekulation wirksam entzogen werden.

Frank Nopper:

Mit Rücksicht auf eine ausgewogene und im Sinne des bezahlbaren Wohnens steuerbare Grundstückspolitik sollte bei städtischen Entwicklungsflächen ein Verkauf weiterhin nach qualitativen Vergabeverfahren (Konzeptvergabe) erfolgen. Hierbei sollten neben Förderquoten auch das Geschäftsmodell und die wohnungspolitische Ausrichtung des Käufers berücksichtigt werden. Die Partner im „Bündnis für Wohnen“ sollten erste Ansprechpartner sein. Natürlich beinhaltet dies auch die SWSG als städtische Tochter. Stadtentwicklung muss einen wesentlichen Beitrag zum bezahlbaren Bauen und Wohnen leisten, indem ausreichend Bauland bereitgestellt, die Erneuerung der vorhandenen Quartiere gefördert und der Zusammenhalt der Nachbarschaften gestärkt wird. Eine generelle Festlegung, keine Grundstücke mehr an Dritte zu veräußern, löst noch keine wohnungspolitischen Probleme. Vielmehr muss die kommunale Steuerungswirkung im Sinne einer sozialen Quartiersentwicklung entfaltet werden.

Veronika Kienzle:

Die Zeitstufenliste Wohnen der Stadt, Szenario 1 beinhaltet 162 verschiedene, verfügbare Bauflächen. Bis zum Jahr 2029 stehen Flächen für ca. 23.000 Wohneinheiten zur Bebauung in Innenentwicklungsflächen zu Verfügung. Das ist Wohnraum für ca. 46.000 neue Bürger*innen! Dies entspricht der Größe eines Stadtteils wie Vaihingen für die nächsten 9 Jahre. Also ca. 6.250 neue Einwohner*innen pro Jahr in Stuttgart. Also Jahr für Jahr die Schaffung von Wohnraum in der Größe des Stadtbezirks Münster oder der Stadtteil Vaihingen-Mitte. Ein größeres und schnelleres Wachstum verkraftet und benötigt die Stadt als gesamtgesellschaftlicher Organismus nicht. Die SWSG wird schon zwischen 2019 und 2024 nach derzeitiger Planung auf bereits in Aussicht stehenden Flächen und dem Kauf von Bestandsgebäuden um mehr als 2.400 Wohnungen wachsen. Wie oben ausgeführt, sind darüber hinausgehend für mich gemeinwohlorientierte Baugenossenschaften mögliche Partner, um in unserer Stadt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen: Sie halten ihre Mietwohnungsbestände dauerhaft im Eigentum, entziehen sie der Grundstücks- und Immobilienspekulation und haben Mietpreise deutlich unter den Richtwerten des offiziellen Mietspiegels.

Martin Körner:

Ein ambitioniertes Ziel! Ich möchte den Wohnungsbestand der SWSG ebenfalls deutlich erhöhen – und da ich ja selber den Grundsatzbeschluss des Gemeinderats für 30.000 kommunale Wohnungen geschrieben habe, finde ich dieses Ziel nach wie vor das richtige. Vor allem durch Neubau, weil wir ja dringend mehr Wohnungen brauchen. Auch ein Kauf von Bestandsobjekten kann sinnvoll sein, wenn gesamte Gebäude erworben werden können. Einzelne Eigentumswohnungen erscheinen zum Ankauf nicht sinnvoll.

Frank Nopper:

Obwohl sich das Wohnungsunternehmen der Landeshauptstadt Stuttgart in einem Spannungsfeld zwischen dem Ziel der preiswerten Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten sowie hohen Grundstücks- und Baukosten bewegt, realisiert das Unternehmen bereits heute hohe Fertigstellungszahlen im Neubau. Mit der aktuell realisierten Neubauquote nimmt die SWSG deutschlandweit unter den größten kommunalen Wohnungsunternehmen eine Spitzenposition ein. Aufgrund ihrer Expertise in der Projektkonzeption und -entwicklung gelingt es dem Unternehmen, Lösungen zu erarbeiten und versteckte Potentiale zu erkennen. Ziel sollten in den kommenden Jahren durchschnittlich 350 - 380 fertig gestellte Neubauwohnungen p. a. durch die SWSG sein. Dazu ist es wichtig, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, unter Beachtung der sozialen Zielsetzungen, zu erhalten und ggf. zu stärken. Der eingeschlagene Wachstumskurs sollte weiter konsequent verfolgt werden. Mit Rücksicht auf die Rahmenbedingungen erscheinen aus der heutigen Perspektive 2.000 fertig gestellte Neubauwohnungen p. a. für Stuttgart als realistisch und dennoch ambitioniert.

Veronika Kienzle:

Für mich ist es wichtig, dass die SWSG in einem großen Neubauviertel wie in Zuffenhausen, Böckinger Straße, für eine gute soziale Mischung der Bewohner*innen sorgt, damit sich keine einseitige Struktur herausbildet. Wir haben in Stuttgart-Rot gesehen, dass reiner sozialer Wohnungsbau nicht sinnvoll ist. Über das Bund-Länder-Programm mussten viele Millionen investiert werden, um diese Mischung hinzubekommen. Mit 60 Prozent Sozialwohnungen (mit mittelbarer Belegung), 20 Prozent Mietwohnungen für Mittlere Einkommensbezieher und 20 Prozent frei finanzierten Mietwohnungen kann dies gut gelingen.

Martin Körner:

Die SWSG trägt bereits heute als größter Anbieter von gefördertem Wohnraum in Stuttgart einen erheblichen Anteil dazu bei, Mieterhaushalte mit Wohnberechtigungsschein eine Wohnung bieten zu können. Eine strategische Ausrichtung der SWSG auf reinen Sozialwohnungsbau sehe ich eher kritisch: Die SWSG ist in vielen Fällen ein Quartiersentwickler. Bei der Schaffung neuer Quartiere soll aber immer auch eine soziale Durchmischung gewährleistet sein. Zudem wollen wir alle Partner des Bündnisses für Wohnen beim Bau von Sozialwohnungen in die Pflicht nehmen – nicht ausschließlich die SWSG.

Frank Nopper:

Die Stadt lebt von ihrer Heterogenität. Das beinhaltet sowohl kostengünstigen Wohnraum als auch andere Wohnelemente. Nach Auffassung der SWSG sind durchmischte Gebiete, lebenswerte Quartiere und damit eine heterogene Stadtgesellschaft heute wichtiger denn je. Die SWSG betrachtet daher jedes Quartier differenziert und wirkt auf eine ausgewogene Mischung hin. Sozialverträglich zu entwickeln und Gentrifizierung zu verhindern, sind daher grundlegende Ziele, aber auch die Expertise der SWSG. Differenzierte Förderprogramme, die sich an verschiedene Bewohnergruppen wenden, sichern in Kombination mit frei finanziertem Wohnraum Belegungen, die eine stabile Bewohnerstruktur ermöglichen. Schwerpunkt ist und bleibt jedoch Wohnraum mit einer Belegungsbindung für Haushalte, die sich am Markt nur sehr schwer mit Wohnungen versorgen können: Der Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen sollte stabil bei rund 60-70 % bleiben, der Anteil der geförderten Wohnungen bei rund 30-40 %.

Veronika Kienzle:

Die Mieter*innen der städtischen Wohnungen wohnen bereits zu günstigen Mieten. Diese liegen rund 20 Prozent unter dem Gesamtmietniveau in Stuttgart. Eine Absenkung halte ich gegenüber den Mieter*innen auf dem freien Wohnungsmarkt nicht für gerecht.

Martin Körner:

Eine solche Absenkung der Miete besonders in den moderneren Wohnungen der SWSG sehe ich kritisch. Wir wollen die SWSG, ebenso wie die Baugenossenschaften, am Markt stärken. Zudem wäre die Absenkung der Mieten bei den beschriebenen Wohnungen eine nicht zu rechtfertigende Privilegierung gegenüber den anderen Mietern, die nach wie vor die Mietspiegelmiete zu zahlen hätten.

Frank Nopper:

Bezahlbaren Wohnraum, insbesondere für Familien, Alleinstehende und Senioren, zur Verfügung zu stellen, ist ein wichtiges Ziel der Landeshauptstadt Stuttgart. So wirkt die Durchschnittsmiete der SWSG mietpreisdämpfend auf den Stuttgarter Wohnungsmarkt und liegt im Schnitt mindestens 20 % unter dem Mittelwert des Mietspiegels der Landeshauptstadt Stuttgart. Die pauschale Reduzierung der Grundmiete auf 5,00 €/m² Wohnfläche im Monat würde erhebliche ökonomische Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit in Bezug auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung sowie die Investitionsfähigkeit in neuen, preiswerten Wohnraum haben. Am Beispiel der SWSG lassen sich die schwerwiegenden Folgen gut darstellen: Eine pauschale Reduzierung sämtlicher Wohnungsmieten auf 5,00 €/m² Wohnfläche im Monat (unabhängig von Gebäudezustand Baujahr und Finanzierungsgrundlage) würde aktuell zu entgangenen Mieterträgen in Höhe von ca. 37 Mio. € p. a. führen. Bei kalkulierten Jahresüberschüssen in Höhe von 12 -18 Mio. € p. a. würde dies zu jährlichen Verlusten von ca. -20 bis – 25 Mio. € p. a. führen. Unabhängig von den Auswirkungen auf das Jahresergebnis wären mit dem dargestellten Mietverzicht keine Investitionen in neue, dringend benötigte Wohnungen aus eigener Kraft möglich. Eine einfache Musterrechnung verdeutlicht diese Aussage: Bei einer unterstellten Fremdkapitalaufnahme in Höhe von 80 % der Neubauinvestition wären mit 37 Mio. € Eigenkapital (= der jährliche Verzicht, wenn man alle Wohnungen zu 5,00 €/m² Wohnfläche im Monat vermietet) ca. 185 Mio. € Neubauinvestition möglich. Damit könnte man bei aktuellen Baukosten ca. 650 - 700 Wohnungen bauen.
Darüber hinaus wäre diese pauschale Reduzierung auch nicht sozial gerecht im Sinne einer gesellschaftlichen Lastenverteilung. Die erzeugten Defizite wären von der öffentlichen Hand und damit letztendlich vom Steuerzahler zu tragen. Ziel einer ausgewogenen und verantwortungsvollen Wohnungspolitik muss es sein, preis- und lebenswerte Wohnungen für breite Bevölkerungsschichten bereit zu stellen.

Veronika Kienzle:

Baugebote halte ich für die Aktivierung von baureifen Grundstücken zum Bau von Wohnungen für nicht zielführend. Denn als Eigentümer fühlt man sich damit provoziert – und viele werden rechtlich dagegen vorgehen. Die Stadt hat gute Erfahrungen mit dem Baulückenkataster gemacht, denn durch das Zugehen auf die Eigentümer sind in den letzten 20 Jahren auf diesen Flächen rund 6000 Wohneinheiten entstanden.

Martin Körner:

Eine gerechtfertigte Forderung! Beim aktuellen Fehlstand am Wohnungsmarkt kann ein Spekulieren auf Zeit durch untätige Eigentümer nicht hingenommen werden. Hier muss die Stadt den Druck auf die Eigentümer konsequent erhöhen: Baugebote und Enteignungsverfahren am Ende ist die logische Konsequenz aus einer Verweigerungshaltung auf Seiten des Eigentümers.

Frank Nopper:

Durch das „Baugebot“ nach § 176 BauGB sind die Gemeinden ermächtigt, unbebaute, aber bebaubare Grundstücke – im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bzw. im unbeplanten Innenbereich – einer Bebauung zuzuführen, sofern die zügige Durchführung der Maßnahme aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Das Baugebot ist eine Zwangsmaßnahme. Eigentumsrechte, insbesondere die Verfügungsfreiheit des Eigentümers werden eingeschränkt. Aus diesem Grund muss die Maßnahme richtigerweise nach dem Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein. Das auf den ersten Blick als wirksames Mittel erscheinende Instrument des Baugebotes inklusive einer möglichen Enteignung birgt enorme Risiken und kann als generelle Regelung nicht, sondern nur im Ausnahmefall, in Aussicht gestellt werden.
Eine wesentliche Ursache steigender Preise für Bauland und Immobilien liegt in der steigenden Nachfrage am Wohnungsmarkt, die durch die gute Wirtschaftskonjunktur, die positive Situation am Arbeitsmarkt und die arbeitsmarktbedingte Zuwanderung bedingt ist. Allein in Stuttgart gibt es mittlerweile rund 420.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Das Wohnungsangebot kann mit dieser Nachfrage derzeit nicht Schritt halten. Deshalb muss dringend mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Dies geht nur mit einer ausgewogenen Wohnungspolitik und vielen Ansätzen im Dialog mit der Wohnungswirtschaft und privaten Investoren. Vorschläge, die auf eine Vertreibung oder Abschreckung von Investoren zielen, halte ich für kontraproduktiv. Die kommunale Steuerungswirkung für mehr bezahlbaren Wohnraum muss ausgewogen und nach klaren, verlässlichen Regeln umgesetzt werden.

Veronika Kienzle:

Das Land Baden-Württemberg muss endlich – wie von Ministerin Hofmeister-Kraut Anfang Oktober angekündigt –die Rechtsgrundlage dafür schaffen, dass die Vermittlungsplattformen für Ferienwohnungen die Eigentümer der Wohnungen nennen müssen, die als Ferienwohnungen angeboten werden. Dann hätte die Stadt die Rechtsgrundlage dafür, dass sie überprüfen kann, ob mit Wohnungen, die eigentlich als normaler Wohnraum vermietet werden, unrechtmäßig Geld verdient wird, weil sie länger als Ferienwohnung vermietet werden als von der Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum erlaubt. Dann ist der Zeitpunkt dafür da, dass mehr Personal eingestellt wird, das die Überprüfung vornehmen kann.

Martin Körner:

Eine bessere personelle Ausstattung bei den Mitarbeitern, die für die Bekämpfung von Zweckentfremdung und Leerstand arbeiten, ist richtig und notwendig. Ich setzte mich dafür ein.

Frank Nopper:

Die Schaffung von zusätzlichen Personalstellen ist in der Regel immer begrüßenswert, wenn sie begründet und finanziert sind, daher wenn allen voran der Bedarf hierfür besteht. Dies muss geprüft werden.

Wir wollen

👉 Ein Wohnungsbauprogramm mit dem Ziel, den Bestand an städtischen Wohnungen zu verdoppeln.

👉 Einen Verkaufsstopp von Wohngebäuden und Liegenschaften im Eigentum der Stadt.

👉 Die Absenkung der Mieten bei allen Wohnungen der Stadt und ihrer Tochtergesellschaften.

👉 Baugebote für baureife, jedoch brachliegende Grundstücke und bei weiterer Untätigkeit der Eigentümer die Einleitung eines Enteignungsverfahren zum Wohle der Allgemeinheit.

👉 Ein konsequenteres Vorgehen gegen Leerstand von Wohnraum

 

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